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02 octubre 2007

El bazar de las hipotecas en EE UU

Ayudado por unos modernos sistemas de calificación del riesgo y un fragmentado sistema en el origen del crédito, el mercado hipotecario de EE UU se ha desarrollado en los últimos años para convertirse en un modelo muy flexible, aunque no exento de riesgos, como se evidencia en la actual crisis. Es un mercado muy particular, distinto del europeo desde el inicio mismo de la hipoteca, porque cuando un estadounidense quiere comprar una vivienda, lo habitual, y más en las grandes ciudades, es que no acuda al banco a solicitar el crédito.

El primer paso es ir al broker, que es la persona o empresa que busca, como si se tratara de un supermercado, entre todas las ofertas disponibles de las entidades de crédito la que se adapte mejor a su perfil. Algunas inmobiliarias también cumplen ese papel de brokers. Las entidades de crédito, tanto la banca como las especializadas en hipotecas (que no son entidades de depósito), reciben de este intermediario la documentación del cliente y unos suscriptores de la entidad de crédito se encargan de aprobar el contrato mediado por el broker, que cobra una comisión.

Así y como recuerda en un informe sobre las diferencias del sistema estadounidense y español (en general europeo) el profesor Emilio Ontiveros, 'casi la mitad de las hipotecas en EE UU se conceden por entidades que no tienen ningún vínculo con los prestatarios'. El gerente de una oficina de Chase de Nueva York aseguraba a este diario que el sistema con el que están familiarizados los españoles 'es como lo hacíamos en el pasado. Eran otros tiempos'.

Ni siquiera en el caso de que el cliente les pida directamente un crédito serán los empleados de la sucursal los que decidan sobre el mismo. Son los suscriptores del banco, que trabajan en oficinas sin contacto con los clientes, quienes, tras estudiar los ratings de crédito del solicitante, deciden sobre ello.

Una vez hecho el contrato, las entidades sacan los créditos de sus balances. Los bancos apenas se quedan con el 30% de éstas, ya que normalmente las venden a otros bancos u otros compradores de hipotecas, como las entidades semiestatales Fannie Mae y Freddie Mac, o terminan titulizadas por la banca de Wall Street. El 70% de las hipotecas en EE UU están titulizadas en MBS o RMBS (Mortgage Backed Securities, o valores respaldados en hipotecas, y Residential Mortgage Backed Securities).

Casi la mitad de las hipotecas las conceden firmas que sólo se dedican a este tipo de préstamos para la compra de vivienda y no son entidades de depósito. Éstas son las que han sufrido más la crisis y muchas han acabado quebradas o cerca de ello, porque, además de los problemas de morosidad, tienen dificultad para financiarse. Estas entidades se financian normalmente con deuda a largo plazo (con la emisión de bonos) y a corto (commercial paper o deuda a una media de 30 días) entre otros instrumentos. Este último es un mercado que lleva semanas paralizado y sólo se empieza a mover en los últimos días. A diferencia de la banca, estas entidades no pueden acudir a la ventanilla de descuento de la Fed. No obstante, Bernanke ha rebajado dos veces el penalizado tipo de descuento para facilitar el movimiento del crédito.

Algunos bancos han asegurado líneas de crédito para que entidades como GMAC o Countrywide, la mayor hipotecaria del país, sigan funcionando. Countrywide era una de estas entidades sólo hipotecarias hasta 2001, cuando compró un pequeño banco. Ahora ofrece rentabilidades muy altas a los ahorradores para que se animen a efectuar depósitos.

Al existir el rentable mercado secundario de titulización se diluye el riesgo, que pasa a los inversores, pero a la vez éste también se ha ampliado, como reconocen muchos economistas. Y esto ocurre porque los incentivos para que el análisis de los acreedores sea riguroso ceden ante la oportunidad económica que presenta la mayor cantidad de hipotecas. En el debate sobre calidad frente a cantidad, el boom inmobiliario de EE UU se ha alimentado del volumen por encima de cualquier otra consideración. En segundo lugar, al deshacerse del peso de la hipoteca en el balance, la entidad financiera y el broker no tienen el incentivo de cuidar el riesgo. Éste se transfiere al distribuidor, que tituliza y coloca en el mercado entre los inversores.

Los emisores de hipotecas (entidades crediticias y brokers) han ampliado en los últimos años los tipos de préstamos y popularizado los de más riesgo entre una población cuyo acceso al crédito ha sido cuestionable. Hasta Alan Greenspan advirtió de las 'hipotecas exóticas'. Greenspan se refería a los distintos tipos de subprime (alto riesgo porque se prescinde de documentación del hipotecado o garantías como el pago de entrada). Éstas son el origen de la crisis, puesto que muchas condiciones atractivas para el acreedor se vuelven muy gravosas con el tiempo y la morosidad crece.

La víctima de la desconfianza en los mercados del crédito es otro tipo de hipotecas conocidas como jumbo. Éstas se hacen a personas con riesgo bajo y por un valor superior a 417.000 dólares. Son las hipotecas de la mayoría de las ciudades, y el problema es que el estatuto de Fannie Mae y Freddie Mac no permite que estas entidades compren, garanticen o titulicen por encima de esta cantidad. Por ese motivo se consideran más arriesgadas y llevan un premium en su interés. Como ahora los inversores no confían en los títulos respaldados con hipotecas, el capital que tenía que llegar a los prestamistas que hacen estas hipotecas no está fluyendo como normalmente. Todo un problema para las inmobiliarias de las grandes ciudades, donde el precio de partida va más allá del medio millón de dólares.

Compras en entidades

Cuando los bancos venden sus hipotecas a otros bancos, a los hipotecados se les advierte por carta que su préstamo con Bank of America ha pasado al Chase, por ejemplo. Algunos hipotecados dicen que lo usual es que haya más de cuatro cambios de banco.

Ofertas para todos los gustos. De mayor a menor riesgo

Prime. Son así llamadas las hipotecas sin especial riesgo, tanto por la cuantía como por el titular, y que pueden ser compradas por Fannie Mae y Freddie Mac.

Subprime. Se hacen a favor de clientes con dudoso historial crediticio y tienen alto índice de morosidad. Muchas de las innovaciones de crédito se han producido en este segmento, en el que, contra la tradición de EE UU, han sido muy importantes los tipos variables. Para hacerlas atractivas se ofrecían en los primeros meses o años tipos de interés muy bajos, que luego se suben por encima del de las hipotecas prime. Hay modelos híbridos como el 2/28, una hipoteca que permite pagar un tipo fijo y más bajo de lo normal dos años y que se convierte en variable los siguientes 28. Otro tipo que ha resultado ser maldito en este segmento es el 'sólo interés', que hace que durante años no se pague principal. Los expertos creen que sólo es buena para quienes reciben comisiones o bonus de forma irregular, no para asalariados.

Alt A. Están entre las prime y las subprime y normalmente se dan a quienes no acreditan totalmente sus ingresos.

Jumbo. Son mercado prime, pero se hacen por encima de una cantidad establecida anualmente por Fannie y Freddie. Actualmente es de 417.000 dólares No se garantizan, compran o titulizan por estas entidades y sus intereses son más elevados. Son las más frecuentes en Nueva York, por ejemplo.