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08 junio 2007

Realia, oportunidad de compra

Decíamos la semana pasada que Realia era una empresa buena, bonita y que sólo faltaba por ver el precio de la colocación para que se convirtiera en una compañía atractiva desde el punto de vista inversor. En un momento en el que, como señala hoy el propio FT, el riesgo asociado al sector se ha disparado, el descuento respecto a NAV debía de ser lo suficientemente interesante como para generar demanda más allá de la de un retail que confía en el director de su oficina bancaria.

El hecho de que la empresa se coloque a 6,5 euros, para una valoración total de 1.800 millones de euros, con un descuento cercano al 40% respecto a su NNAV estimado para 2007, que algunos analistas fijan en 10,5 euros por acción, supone un paso en la dirección adecuada. Realia es una oportunidad de compra, sin duda, a estos precios. Mix de negocio, posición financiera y equipo gestor respaldan la apuesta por la compañía. Sin embargo, son tres las lecciones que se pueden obtener de esta OPV, a cada cual más preocupante.

Primera. El sector está caro. Si Realia se valora en 1.800 millones de euros, prepárense las demás. Es verdad que se podría argumentar que cuenta con mucho suelo en el Sur y que su cartera de inmuebles, especialmente en España, se encuentra en un momento de yields extraordinariamente bajas lo que justificaría el descuento pero… ¿no es una situación compartida por gran parte del sector? Cautela, por tanto. No ha pasado lo peor. Veremos reducciones del NAV de las compañías con la adecuación del valor de los suelos fundamentalmente rústicos al nuevo entorno administrativo y de mercado. Y volverán los descuentos sobre dichos NAV como exige la ciclicidad del negocio. Al tiempo.

Segunda. Las prisas de Cajamadrid por colocar la compañía any time, any price. No se entiende. Al ser una OPV el dinero va al bolsillo de los accionistas y no al de la compañía, ergo, uno, Cajamadrid piensa que ahora o nunca que el sector va a menos y mejor reducir a la mitad el riesgo que se tiene (complementario al de su negocio tradicional) o, por el contrario, tiene nuevas inversiones urgentes a la vista que le obligan a hacer caja. En cualquier caso, vuelve el debate sobre la opacidad de intenciones de unas instituciones que suponen el 50% del sistema financiero español.

Tercera. Realia va a marcar, para bien o para mal, el curso del sector. Sin duda. Por varios motivos: su diversificación geográfica y por activos, la solidez de su equipo gestor, la posición financiera que detenta. Si uno quiere separar el grano de la paja y centrarse en una empresa en la que se cumplen los principios tradicionales de las inmobiliarias ligadas a los bancos que predominaban a principios de este siglo, esta va a ser la compañía. El mercado probablemente la valore de forma “limpia” (sin primas de adquisición o de operaciones corporativas sorpresa) y servirá de referencia para las demás. De ahí que lo que esté en juego sea mucho más que una colocación al uso.

Realia por tanto es una buena oportunidad de inversión a estos precios. Una vez que se limpie el papel de inicio debería cotizar sin problema un 15% por encima de los niveles actuales. Para sentarse sobre ella y esperar a que vengan tiempos mejores cobrando año a año un dividendo similar al Euribor. Tiempos que para Realia vendrán, seguro, antes o después.