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04 junio 2007

Caja Madrid contempla rebajar un 20% la valoración de Realia ante el rechazo 'institucional' al ladrillo

Los inversores institucionales han apretado hasta conseguirlo. La valoración final de Realia para su salida a bolsa sufrirá un descuento de casi el 20%, según han confirmado distintos inversores institucionales que participarán en la colocación. Aunque Caja Madrid, primer accionista de la inmobiliaria con un 51% y responsable de la coordinación de la oferta pública de venta (OPV), dará a conocer hoy el rango de precios finales para el tramo institucional internacional, el mercado ya trabaja con los nuevos números de la operación.

Si no hay sorpresas de última hora, Caja Madrid reducirá la banda de precios hasta los 6,50-7,20 euros, por debajo de la inicial de 7,90-9,70, donde el precio de venta para el tramo minorista se fijó en 8,80 euros. “Es un sector complicado. Si quieren que entremos tienen que ponerlo barato”, afirma el gestor de un fondo de inversión desde Londres. “Hemos estudiado la operación muy pocos. Con la valoración original, no lo quería nadie. Sin embargo, con los nuevos precios puede ser una OPV interesante”.

El precedente de Astroc

Fuentes cercanas a la operación admiten que “el precedente de Astroc ha hecho mucho daño al sector. Ahora no es el momento ideal para sacar una inmobiliaria a bolsa. Si se hubiera hecho hace cuatro meses, se podría haber fijado un precio muy superior, pero estas cosas son impredecibles”. En todo caso, esta entidad confía en un tirón de última hora de la demanda internacional, “que es la última en decidirse, ya que necesita más tiempo para analizar la inversión y suele poner las órdenes en el último momento”.

La floja demanda institucional, para la que se ha reservado un 52% a internacional y un 15,6% a nacional, por el contrario, contrasta con la buena marcha del tramo minorista, para el que se apartó un 31,2%. Una de las firmas implicadas en este tramo asegura que Realia se ha colocado sin ningún problema a través de la red comercial y que la demanda ha respondido muy bien, porque se trata de “una compañía excelente, que sale a un precio (inicialmente 8,80 euros por acción) muy atractivo para la situación que atraviesa el sector”.

Absoluta desconfianza

La fijación de un precio máximo la semana pasada en 8,8 euros, en el medio de la banda del folleto 7,90-9,70, sorprendió al mercado y puso la mosca detrás de la oreja a muchos inversores. Lo normal en una colocación es fijar como máximo el precio más alto de la banda, porque para bajarlo siempre hay tiempo; si se fija un máximo más bajo, se renuncia a unos ingresos extra si luego la demanda va bien. Por tanto, bajar de inicio el precio máximo implica una absoluta desconfianza en que la demanda va a ir bien y se interpreta como un intento de animar a las instituciones con un precio más atractivo. En todo caso, es una señal de que el precio definitivo tendrá que bajar aún más.

Dos entidades del prestigio de Caja Madrid y FCC no pueden permitirse el bochorno que supone la suspensión de una salida a bolsa, algo que en España sólo se ha dado en empresas pequeñas como Meta4, Ono, Grifols (cuando era Probitas Pharma) o LaNetro. Especialmente delicada sería la situación de Caja Madrid, puesto que, de fallar en la salida a bolsa de una compañía de su propio grupo, perdería crédito a la hora de dirigir una OPV para terceros. “Simplemente por eso, bajarán el precio lo necesario para que la operación llegue a buen puerto”, afirma un gestor.

Numerosos gestores y analistas se han manifestado en los últimos meses abiertamente contrarios a invertir en el sector inmobiliario español, por las continuas señales de techo del ciclo y por las elevadas valoraciones con que cotiza el sector. Hasta el gestor estrella de Bestinver, Francisco García Paramés, se muestra convencido de que es inevitable un crash inmobiliario en España. Estos temores, probablemente, son los que han retraído a los fondos de acudir a la OPV de Realia a los precios fijados de inicio.