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18 junio 2007

2007, inflexión inmobiliaria

Las operaciones inmobiliarias que han puesto en marcha los dos mayores bancos españoles, BBVA y SCH, también forman parte del cambio de ciclo que se está produciendo en el mercado inmobiliario español. Dependiendo de cómo se gestione la crisis actual del sector (tomando como significado de crisis el de cambio), la economía española en su conjunto se verá más o menos afectada. Y el resultado de las operaciones inmobiliarias de los bancos presididos por Francisco González y Emilio Botín reflejará en buen grado el estado de salud del mercado.

Por un lado SCH tiene previsto vender los activos inmobiliarios que ocupa su personal en España y mantenerse como inquilinos. Se trata de una operación similar a la que ha realizado Metrovacesa en Londres, con la compra de la sede del HSBC (Hong Kong Shangai Bank Commerce) por 1.600 millones de euros. Fondos de inversión, sociedades de capital riesgo, grandes inmobiliarias y aseguradoras podrían interesarse por adquirir esos activos. El interés dependerá de la rentabilidad por alquiler que ofrezca Emilio Botín a los posibles pretendientes. 'Un rentabilidad inferior al 7% no será interesante para nadie', asegura un experto del sector. Puede parecer que la operación de SCH, más financiera que inmobiliaria, al no aportar metros de oficinas mientras se mantenga como inquilino, no tendrá consecuencias sobre el resto del mercado, pero de hecho las tiene: si por los activos inmobiliarios del primer banco español en España puja una inmobiliaria como Colonial o Metrovacesa, o una firma de capital riesgo como Carlyle o Blackstone, estas compañías requerirán de un esfuerzo inversor tan alto que desestimarán otras posibles operaciones.

La previsible venta de activos de BBVA influirá de forma más directa sobre el mercado de oficinas de Madrid. Hasta ahora este segmento del mercado ha resistido mejor a las subidas de tipos de interés y al menor incremento en el precio de la vivienda. Pero la afloración de miles de metros cuadrados de oficinas en forma de rascacielos (a la torre de BBVA en Madrid se suman las que están construyendo Repsol, Sacyr, OHL y Mutua Madrileña en los antiguos terrenos de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, así como los metros que saque al mercado RTVE), cambiará el panorama y previsiblemente se ralentizarán tanto las subidas en el precio de las oficinas como el espacio de tiempo empleado en su venta o alquiler. Además, no sólo en Madrid se están construyendo rascacielos; Bilbao, Cádiz, Valencia o Sevilla asisten también a la proyección de edificaciones en altura destinadas a oficinas. De hecho, Madrid y Barcelona han caído este año de la cuarta a la séptima posición y del quinto al octavo puesto, respectivamente, en el ranking de rentabilidad en función del riesgo en inversión en oficinas en Europa que realiza anualmente PricewaterhouseCoopers y Urban Land Institute.

No obstante, expertos de firmas de consultoría inmobiliaria consultados indican que todavía se están alcanzando cifras récord en precios de oficinas en Madrid. 'A corto plazo la perspectiva es positiva', dicen.

Si el negocio de oficinas está a punto de cambiar, el de la vivienda ya lo ha hecho. Las subidas de los tipos de interés, el menor incremento del precio de las viviendas y la constatación de que cada vez se tarda más en vender una casa en España, han modificado las expectativas de empresarios del sector. Los casos de corrupción urbanística, por otra parte, destapados principalmente en las zonas de costa durante los meses anteriores a las elecciones autonómicas y municipales, también han afectado al ritmo de venta de las viviendas de segunda residencia por la desconfianza generada entre los inversores extranjeros.



El mercado de oficinas de Madrid se verá afectado por las operaciones de BBVA y SCH


El cambio de ciclo también es claro en las inmobiliarias cotizadas. El pasado año se produjeron operaciones en Bolsa nunca antes vistas en España: Luis Portillo compró en poco más de un año Inmocaral, Colonial y el 15% de FCC, además de negociar la adquisición del 100% de Riofisa; Rafael Santamaría compró Urbis; Fernando Martín la gallega Fadesa y el grupo San José la inmobiliaria Parquesol, al tiempo que los principales accionistas de Metrovacesa (la familia Sanahuja, Joaquín Rivero, su presidente, y el empresario Bautista Soler) se embarcaban en una batalla por el control de la que fuera primera inmobiliaria española que ha desembocado en el reparto de la compañía entre ellos. Y en mayo de 2006 salía a cotizar la inmobiliaria Astroc, a un precio inferior a los 7 euros por título; en febrero de este año la empresa presidida por Enrique Bañuelos superaba los 70 euros por acción. Pero Astroc se derrumbó en Bolsa en abril tras mostrarse claramente, en la auditoría de su ejercicio pasado, que su precio en Bolsa no se correspondía en absoluto con las cifras de su negocio. La caída de Astroc ha arrastrado al resto de inmobiliarias cotizadas y se han visto en problemas Realia, que ha rebajado al mínimo el precio de su OPV; Colonial, que se ve obligada a renegociar las condiciones de financiación concedida por los bancos para llevar a cabo sus operaciones de compras; Reyal Urbis, que ha suspendido una OPS prevista, así como el grupo Tremón, que ha cancelado, hasta septiembre, su salida a Bolsa prevista para este mes. Y la sacudida bursátil ha llamado la atención de entidades financiadoras, tanto nacionales como extranjeras.

Al menos en los últimos años estos mismos empresarios han diversificado geográficamente sus inversiones y ahora es posible encontrar españoles haciendo negocio inmobiliario en casi cualquier lugar del mundo: si la cosa pinta mal en España, quizá vaya mejor en otro país