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10 junio 2007

Construcción residencial y cambio de ciclo

Que la construcción residencial se encuentra ante un cambio de ciclo, nadie lo pone en duda: la moderación en precios y el alargamiento de los plazos de venta indican que el máximo cíclico se está alcanzando, si no se ha superado, a medida que el amplio volumen de viviendas iniciadas en 2006 se va ejecutando. Lo discutible es la intensidad del ajuste, su profundidad temporal y el impacto sobre la actividad y el empleo. Y aquí el consenso es menos amplio. Por ejemplo, la prensa anglosajona apunta a una corrección intensa, mientras que las previsiones de la OCDE sobre la economía española (2,7% para 2008) incorporan también una negativa visión de su impacto final.

Para evaluar mejor este futuro es preciso considerar correctamente dos importantes aspectos: la demanda demográfica de vivienda principal y los cambios que se están operando en la inversión en capital fijo. Veámoslos brevemente.

Por lo que se refiere al mínimo de nuevas viviendas principales (por motivos estrictamente demográficos), cabe destacar que, en los análisis de lo acaecido en el mercado inmobiliario español estos últimos años, los aspectos demográficos han brillado, generalmente, por su ausencia. Y sin el concurso de los mismos el choque residencial, a pesar de los aumentos en la renta de los hogares y la caída de los tipos de interés, difícilmente hubiera tenido lugar.

Unas cifras permitirán comprender mejor la magnitud del fenómeno: entre 1998 y 2005 se terminaron en España unas 500.000 viviendas por año y se constituyeron cerca de 400.000 nuevos hogares, de forma que la ratio viviendas principales/total parque se redujo. Así pues, y de forma un tanto sorprendente dada la importante expansión inmobiliaria, una utilización más intensiva como vivienda principal del parque existente. Este fenómeno se explica directamente por el importante cambio en el total de nuevos hogares: de una media próxima a los 175.000/200.000 para los años 1978-1996 a otra en el entorno de los 450.000/500.000 para 2001-2006. Este notable aumento recoge el choque inmigratorio (cerca del 50% de los nuevos hogares desde 2001), la formación de nuevas unidades por los últimos baby boomers y otras transformaciones en la conducta de la sociedad española (alargamiento de la esperanza de vida y familias más reducidas, entre otros factores).

En síntesis, el suelo de la demanda de nueva vivienda, por factores puramente demográficos, se sitúa hoy en día en el entorno de las 450.000, cifra a la que habría que añadir la demanda de segunda residencia y la generada por el extranjero. En síntesis, el ajuste es necesario pero, de continuar el choque inmigratorio, las tendencias de cambio social en curso y una cierta demanda exterior, éste debería ser relativamente contenido.

Además, otros elementos de la inversión en capital fijo están ya sustituyendo, parcialmente, a la efectuada en construcción residencial. Como es conocido, España presenta una de las tasas de inversión más elevadas de los países avanzados, con más del 30% del PIB nominal. Este alto peso se distribuye, a principios de 2007, entre cerca de 9 puntos del PIB para construcción residencial, unos 8 para la no residencial (infraestructuras y otras edificaciones) y otros 13 para la inversión en bienes de equipo, material de transporte y otros productos. Y aunque la expansión de la vivienda ha significado un importante avance en su peso sobre el PIB nominal (del 6,5% al 9,3% entre el primer trimestre de 2000 y el de 2007), también lo es que se está produciendo una clara contención de esa progresión en términos nominales y una marcada sustitución cuando la actividad se valora a precios constantes.

Así, entre el primer trimestre de 2006 y el primero de 2007, la construcción residencial ha reducido su avance del 7,2% al 4,8%, mientras el resto de la inversión en construcción lo acentuaba, del 4,2% al 6,5%. La inversión en bienes de equipo y en material de transporte, por su parte, está viviendo una nueva etapa expansiva, iniciada en el segundo semestre de 2004, con más que notables avances en los tres primeros meses de 2007 (en el entorno del 12% en términos reales). Finalmente, esta expansión inversora está relacionada con la mejora europea y los buenos resultados de las exportaciones de mercancías, que también están ayudando a reequilibrar suavemente los excesos de demanda interna.

En síntesis, ¿ajuste en el sector de la construcción? Sí, sin ambages. ¿Ajuste intenso, como está sucediendo en EE UU? No: ni los factores demográficos ni la dinámica del resto de la construcción lo sugieren. Más bien apuntan a una moderada reconducción de la actividad del sector, similar a la que ha tenido lugar en Gran Bretaña. ¿Importante corrección con efectos macroeconómicos notables? Tampoco: el aumento del resto de la inversión en capital fijo y la recuperación europea deberán permitir transitar sin muchos problemas el camino desde un modelo con un peso elevado de la construcción residencial a otro más equilibrado. El futuro, ciertamente, no está escrito. Pero los elementos hoy disponibles permiten ser optimista sobre su curso. Esperemos que así sea.

Josep Oliver Alonso, Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona