Titulizacion de hipotecas subprime y crisis subprime

Una hipoteca subprime es darle una hipoteca de 240.000 euros a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 euros, pagando un interés bajo los dos primeros años. Eso sí, la hipoteca subía luego al euribor + 8%...

El problema es la contabilización de las pérdidas: Contabilizar las hipotecas subprime "mark-to-market" es complicado porque no hay liquidez en el mercado de titulizaciones de hipotecas subprime, y podría llevar a provisiones demasiado duras que dañaran excesivamente a las entidades, cuando el objetivo de provisionar es prevenir daños y no provocarlos. Pero claro, si las titulizaciones de hipotecas subprime se contabilizan "mark-to-model", eso abre la mano a que hagan lo que les dé la gana...

La burbuja inmobiliaria se pone fea

La burbuja inmobiliaria se pone fea, muy fea... pero los bancos han sabido soltar lastre a tiempo, en máximos. Son las cajas las que lo tienen peor. Y Astroc, y Colonial, y Contsa, y Llanera, Habitat...

Hipotecas multidivisa en yenes

Aun está muy de moda en algunos sitios el tema de las hipotecas multidivisas en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tienen las hipotecas multidivisas: convencer a mi mujer!!

Esperando la V de la vivienda

Que el ladrillo ha dejado de ser la piedra filosofal de la economía española es algo que lleva muchos meses sobre la mesa. Es un proceso que empezó sin que se notase demasiado, que encontró en Astroc el símbolo mediático perfecto y que se ha visto reforzado, euribor mediante, por la crisis hipotecaria en Estados Unidos. La fiesta está terminando, para lo bueno porque cuanto antes se frenen los procesos de inflación de activos, mejor, y para lo malo porque este freno va a enfriar de forma sensible la economía española. Pero no se puede vivir eterna y exclusivamente de juntar ladrillo y cemento, y sólo queda por ver cómo se pone en marcha el ajuste.

Hay dos grandes alternativas, la U y la V. La U es una caída más larga pero menos violenta y la V es todo lo contrario, un descenso violento en los precios. En el primer escenario los niveles de precios se mantendrían más estables, puesto que el ajuste estaría centrado en la actividad. A lo largo de varios años los precios se mantendrían estables, porque si nadie vende, el precio no baja. Se construirían menos viviendas y la demanda absorbería las existencias acumuladas durante unos años.

Una alternativa engañosamente positiva, en la medida en que los propietarios de vivienda no tienen la sensación de pérdida de patrimonio pero la economía en general sufre por el parón prolongado en construcción -actividad intensiva en empleo- y porque, además, no se purga una industria a todas luces sobredimensionada, donde la especulación y el dinero fácil han dado lugar a ciertas prácticas dudosas.

La segunda opción es la V. Un descenso fuerte en los precios que dé salida al stock de viviendas, pues en España hay una alta demanda de viviendas que permanece latente por los altos precios. Una caída de éstos implicaría un menor descenso de actividad o, al menos, una recuperación más rápida del pulso constructor, pues el menor precio no se trasladaría a los costes de producción, sino en su mayoría al suelo.

Una crisis en forma de V es poco habitual en España, pues más que invertir en casas, se tiende más a la acumulación pura y dura. Pero el mercado, en cierto sentido, se ha modernizado y flexibilizado en la última década, luego no es descartable que una caída más repentina, un proceso de destrucción creativa que sentaría mejores bases para el futuro del sector.

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el 70% de las capitales sube el ibi para contrarrestar el freno de la construcción

la gaceta de los negocios

Los principales ayuntamientos españoles se han anticipado a las caída de ingresos que se derivará de la desaceleración de la actividad constructora y del descenso de demanda de viviendas aprobando subidas prácticamente generalizadas en los impuestos que gestionan y que están relacionados con la vivienda y la construcción. el impuesto sobre bienes inmuebles (ibi) que ya es la principal fuente de financiación de los ayuntamientos y cuya base impositiva está constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles ha sido el principal objeto de estos incrementos en 2007: 35 de las 52 capitales de provincia españolas (el 70%) han incrementado el ibi en el presente ejercicio a través de la revisión del valor catastral de los inmuebles e incluso con la subida de tipos impositivos del tributo.

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Valencia amplía las deducciones fiscales a la compra de vivienda

La Generalitat Valenciana aprobó el viernes el anteproyecto de la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2008 que incluye varias medidas fiscales, entre las que se encuentra la ampliación del tramo autonómico de las deducciones por compra de vivienda, la rebaja del IRPF y el inicio de la eliminación progresiva del impuesto sobre el patrimonio.

La nueva deducción por la compra de la primera vivienda 'compensará la pérdida provocada por la reforma de 2006 aprobada por el Gobierno central, que redujo al 15% el tipo único la desgravación', explicó el consejero de Economía, Gerardo Camps. Esa compensación se realizará mediante una nueva deducción en el tramo autonómico, aplicando reducciones en la tributación del 3,3% en el primer año y del 1,65%, 'lo que supone para los que compren la vivienda la vuelta a la situación anterior a la reforma', explicó Camps.

En materia de vivienda, la Generalitat también ampliará del 10% al 15% la desgravación por alquiler (hasta un 20% en el caso de menores de 35 años), con un límite de 450 euros.

Camps también anunció que en el próximo ejercicio se iniciará la rebaja de un punto porcentual de la escala autonómica del IRPF. En el primer año de aplicación, la reducción será de un cuarto de punto. La medida afectará a 1,6 millones de valencianos, que, según el Gobierno valenciano, se ahorrarán 20,1 millones de euros.

Rebaja en patrimonio

De igual manera, la Generalitat iniciará en 2008 la eliminación progresiva del impuesto sobre patrimonio, que espera concluir en 2011. En este próximo ejercicio se elevará el mínimo exento para tributar hasta los 150.000 euros. El impacto de la medida, según las primeras estimaciones del gobierno regional, ahorrará a los particulares una cifra cercana a los 31 millones de euros.

Estas medidas son similares a las anunciadas recientemente por la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre (PP).

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El bazar de las hipotecas en EE UU

Ayudado por unos modernos sistemas de calificación del riesgo y un fragmentado sistema en el origen del crédito, el mercado hipotecario de EE UU se ha desarrollado en los últimos años para convertirse en un modelo muy flexible, aunque no exento de riesgos, como se evidencia en la actual crisis. Es un mercado muy particular, distinto del europeo desde el inicio mismo de la hipoteca, porque cuando un estadounidense quiere comprar una vivienda, lo habitual, y más en las grandes ciudades, es que no acuda al banco a solicitar el crédito.

El primer paso es ir al broker, que es la persona o empresa que busca, como si se tratara de un supermercado, entre todas las ofertas disponibles de las entidades de crédito la que se adapte mejor a su perfil. Algunas inmobiliarias también cumplen ese papel de brokers. Las entidades de crédito, tanto la banca como las especializadas en hipotecas (que no son entidades de depósito), reciben de este intermediario la documentación del cliente y unos suscriptores de la entidad de crédito se encargan de aprobar el contrato mediado por el broker, que cobra una comisión.

Así y como recuerda en un informe sobre las diferencias del sistema estadounidense y español (en general europeo) el profesor Emilio Ontiveros, 'casi la mitad de las hipotecas en EE UU se conceden por entidades que no tienen ningún vínculo con los prestatarios'. El gerente de una oficina de Chase de Nueva York aseguraba a este diario que el sistema con el que están familiarizados los españoles 'es como lo hacíamos en el pasado. Eran otros tiempos'.

Ni siquiera en el caso de que el cliente les pida directamente un crédito serán los empleados de la sucursal los que decidan sobre el mismo. Son los suscriptores del banco, que trabajan en oficinas sin contacto con los clientes, quienes, tras estudiar los ratings de crédito del solicitante, deciden sobre ello.

Una vez hecho el contrato, las entidades sacan los créditos de sus balances. Los bancos apenas se quedan con el 30% de éstas, ya que normalmente las venden a otros bancos u otros compradores de hipotecas, como las entidades semiestatales Fannie Mae y Freddie Mac, o terminan titulizadas por la banca de Wall Street. El 70% de las hipotecas en EE UU están titulizadas en MBS o RMBS (Mortgage Backed Securities, o valores respaldados en hipotecas, y Residential Mortgage Backed Securities).

Casi la mitad de las hipotecas las conceden firmas que sólo se dedican a este tipo de préstamos para la compra de vivienda y no son entidades de depósito. Éstas son las que han sufrido más la crisis y muchas han acabado quebradas o cerca de ello, porque, además de los problemas de morosidad, tienen dificultad para financiarse. Estas entidades se financian normalmente con deuda a largo plazo (con la emisión de bonos) y a corto (commercial paper o deuda a una media de 30 días) entre otros instrumentos. Este último es un mercado que lleva semanas paralizado y sólo se empieza a mover en los últimos días. A diferencia de la banca, estas entidades no pueden acudir a la ventanilla de descuento de la Fed. No obstante, Bernanke ha rebajado dos veces el penalizado tipo de descuento para facilitar el movimiento del crédito.

Algunos bancos han asegurado líneas de crédito para que entidades como GMAC o Countrywide, la mayor hipotecaria del país, sigan funcionando. Countrywide era una de estas entidades sólo hipotecarias hasta 2001, cuando compró un pequeño banco. Ahora ofrece rentabilidades muy altas a los ahorradores para que se animen a efectuar depósitos.

Al existir el rentable mercado secundario de titulización se diluye el riesgo, que pasa a los inversores, pero a la vez éste también se ha ampliado, como reconocen muchos economistas. Y esto ocurre porque los incentivos para que el análisis de los acreedores sea riguroso ceden ante la oportunidad económica que presenta la mayor cantidad de hipotecas. En el debate sobre calidad frente a cantidad, el boom inmobiliario de EE UU se ha alimentado del volumen por encima de cualquier otra consideración. En segundo lugar, al deshacerse del peso de la hipoteca en el balance, la entidad financiera y el broker no tienen el incentivo de cuidar el riesgo. Éste se transfiere al distribuidor, que tituliza y coloca en el mercado entre los inversores.

Los emisores de hipotecas (entidades crediticias y brokers) han ampliado en los últimos años los tipos de préstamos y popularizado los de más riesgo entre una población cuyo acceso al crédito ha sido cuestionable. Hasta Alan Greenspan advirtió de las 'hipotecas exóticas'. Greenspan se refería a los distintos tipos de subprime (alto riesgo porque se prescinde de documentación del hipotecado o garantías como el pago de entrada). Éstas son el origen de la crisis, puesto que muchas condiciones atractivas para el acreedor se vuelven muy gravosas con el tiempo y la morosidad crece.

La víctima de la desconfianza en los mercados del crédito es otro tipo de hipotecas conocidas como jumbo. Éstas se hacen a personas con riesgo bajo y por un valor superior a 417.000 dólares. Son las hipotecas de la mayoría de las ciudades, y el problema es que el estatuto de Fannie Mae y Freddie Mac no permite que estas entidades compren, garanticen o titulicen por encima de esta cantidad. Por ese motivo se consideran más arriesgadas y llevan un premium en su interés. Como ahora los inversores no confían en los títulos respaldados con hipotecas, el capital que tenía que llegar a los prestamistas que hacen estas hipotecas no está fluyendo como normalmente. Todo un problema para las inmobiliarias de las grandes ciudades, donde el precio de partida va más allá del medio millón de dólares.

Compras en entidades

Cuando los bancos venden sus hipotecas a otros bancos, a los hipotecados se les advierte por carta que su préstamo con Bank of America ha pasado al Chase, por ejemplo. Algunos hipotecados dicen que lo usual es que haya más de cuatro cambios de banco.

Ofertas para todos los gustos. De mayor a menor riesgo

Prime. Son así llamadas las hipotecas sin especial riesgo, tanto por la cuantía como por el titular, y que pueden ser compradas por Fannie Mae y Freddie Mac.

Subprime. Se hacen a favor de clientes con dudoso historial crediticio y tienen alto índice de morosidad. Muchas de las innovaciones de crédito se han producido en este segmento, en el que, contra la tradición de EE UU, han sido muy importantes los tipos variables. Para hacerlas atractivas se ofrecían en los primeros meses o años tipos de interés muy bajos, que luego se suben por encima del de las hipotecas prime. Hay modelos híbridos como el 2/28, una hipoteca que permite pagar un tipo fijo y más bajo de lo normal dos años y que se convierte en variable los siguientes 28. Otro tipo que ha resultado ser maldito en este segmento es el 'sólo interés', que hace que durante años no se pague principal. Los expertos creen que sólo es buena para quienes reciben comisiones o bonus de forma irregular, no para asalariados.

Alt A. Están entre las prime y las subprime y normalmente se dan a quienes no acreditan totalmente sus ingresos.

Jumbo. Son mercado prime, pero se hacen por encima de una cantidad establecida anualmente por Fannie y Freddie. Actualmente es de 417.000 dólares No se garantizan, compran o titulizan por estas entidades y sus intereses son más elevados. Son las más frecuentes en Nueva York, por ejemplo.

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Hovnanian pincha la burbuja inmobiliaria durante 72 horas

Una buena rebaja puede ser un efectivo antídoto para una crisis. Con esa filosofía la constructora e inmobiliaria estadounidense Hovnanian, la sexta del país, puso el pasado fin de semana en marcha la campaña El negocio del siglo.

Inmersa como está en el peor momento del sector en los últimos 16 años y 'unos inventarios por encima de lo que quisiéramos', según dijo a la cadena CNBC su consejero delegado, Ara Hovnanian, la compañía aplicó una rebaja que ha rondado el 20% en muchas de sus viviendas. Era una oportunidad que duraba 72 horas en 19 Estados. El resultado es que, pese a todo, los estadounidenses siguen queriendo comprar casas. Esta firma especializada en casas de lujo ha firmado 1.700 contratos en dos días y aceptado depósitos por 400 más, según cifras preliminares. Algunas ventas han sido sobre plano.

Incluso si un tercio de esas ventas se cancelan (la tendencia en estos últimos tiempos para las inmobiliarias) la firma habría conseguido en dos días el 40% de los objetivos de ventas de todo el trimestre, aseguran los analistas. Según los resultados del tercer trimestre, presentados el 6 de septiembre, entre mayo y junio, la empresa cerró 2.539 contratos (un 24,2% menos que el año anterior). Los números no son buenos y las pérdidas han sido de 80,5 millones de dólares, con una caída de ventas del 27%. El año pasado en este periodo, los beneficios fueron de 74,4 millones. Para todo el año la compañía tiene el objetivo de vender entre 13.200 y 13.800 viviendas.

En Hovnanian estaban esperanzados del éxito de esta iniciativa desde que la anunciaron la víspera de presentar los resultados pero antes de que el reloj comenzara a marcar las horas del fin de semana su consejero delegado preveía firmar unos 1.000 contratos.

La página web multiplicó por siete su tráfico habitual y había colas para ver algunas de las casas en las que las rebajas habían sido de cifras de seis dígitos. De hecho, una casa de tres habitaciones cerca del río Hudson, en West New York, costaba 862.000 dólares el pasado fin de semana, 240.000 menos que el precio inicial. En Jackson Township, New Jersey, había a la venta una casa de dos habitaciones por 300.501 dólares, un 25% menos que habitualmente. Si se han aceptado depósitos en vez de contratos cerrados es porque el personal no ha tenido tiempo para cerrarlos. Pinchar parte de la burbuja de los precios ha sido una iniciativa novedosa por parte de Hovnanian y ha creado un fuerte impacto. Hasta ahora, otras inmobiliarias se han resistido a las rebajas o inevitables caídas de precios con descuentos camuflados, como no sumar el precio de algunos de los materiales de la construcción (sobre todo los mostradores de granito de la cocina o el mármol de los baños) o regalando televisores de plasma o viajes de fines de semana. Siguiendo el ejemplo de las automovilísticas Pulte Homes, la tercera empresa del sector del país ofreció durante tres días financiación a cero intereses incluido el seguro durante seis meses.

Desde Hovnanian aseguran que no va a haber más oportunidades como éstas. Lo que no saben es si otras empresas tomarán nota.

Mi comentario: El que da primero da dos veces, otros querrán hacerlo y ya no encontrarán clientes... pero en todo caso, se demuestra que es cierto lo de " La burbuja inmobiliaria se pone fea": demanda hay, sólo es cuestión de precio

El Gobierno agilizará los desahucios por impago de alquiler

José Luis Rodríguez Zapatero confirmó el viernes que los Ministerios de Vivienda y Justicia negocian la forma de agilizar los desahucios por impago de alquileres a través de los juicios rápidos para amortiguar de esta forma las reticencias que tiene la mayoría de los propietarios de viviendas vacías a la hora de arrendarlas.

Esta medida forma parte de las iniciativas que prepara el Ministerio que dirige Carme Chacón para actuar sobre la oferta. En ellas se incluirá también la reforma de la ley de Arrendamientos Urbanos heredada del PP y el aumento de los incentivos fiscales a las empresas que se dediquen a construir viviendas protegidas dedicadas al alquiler.

La urgencia de Zapatero y de Chacón en presentar el pasado día 18 el plan para favorecer los alquileres obedeció, según fuentes seguras, a la necesidad de incorporar su coste, de 350 millones de euros, al proyecto de ley de Presupuestos que el martes entrará en el Congreso de los Diputados.

Solbes admitió este viernes la posibilidad de que estas medidas de fomento del alquiler generen para el Estado un aumento de los ingresos en el caso de que salgan más viviendas vacías a este mercado.

El vicepresidente económico apuntó que en los últimos ejercicios ya se refleja un aumento claro de los ingresos por esta vía, pese a que los beneficios fiscales sólo han operado para los propietarios de viviendas, que sólo tributan a Hacienda por la mitad de los ingresos que obtienen por los arrendamientos.

Mi comentario: Una medida correcta para solucionar el tema de la vivienda. Ya dije que se tenían que tomar medidas en esta línea en " La burbuja inmobiliaria se pone fea" y en " La burbuja inmobiliaria se pone fea".

La crisis subprime impulsa al yen y merma la rentabilidad de las hipotecas en esa divisa

Los expertos desaconsejan estos productos a los no iniciados, ya que si se aprecia la divisa pueden verse "gravemente perjudicados"

MADRID, 9 (EUROPA PRESS)

La incertidumbre creada en los mercados a causa de la crisis 'subprime' en Estados Unidos ha provocado una apreciación del yen frente al euro cercana al 10%, lo que merma la rentabilidad de las hipotecas que los españoles han tomado en esta moneda, según expertos consultados por Europa Press.

El gestor de renta variable de Inversis, David Tomás Navarro, explicó que las hipotecas en yenes han sido "muy rentables hasta ahora", debido al bajo nivel de los tipos de interés en Japón, situados en el 0,5%, y a que la moneda nipona es tradicionalmente débil frente a otras divisas.

Al contratar su hipoteca en esta divisa los consumidores obtienen financiación con un tipo de interés inferior al 1%, --ya que está referenciada al Libor yen--, frente al 4,8% que tienen que pagar en Europa por el alto nivel del Euribor. De esta forma, contratar una hipoteca en Japón puede suponer un ahorro superior al 3%.

Los expertos consultados por Europa Press explican que el riesgo de estas operaciones reside en el cambio de divisas, ya que si el yen se aprecia frente al euro, el ahorro generado puede perderse, y si la subida es importante, el consumidor incluso puede llegar a tener que pagar más que si hubiera contratado su hipoteca en España y verse "gravemente perjudicado".

Por ello, indican que este tipo de producto es aconsejable para personas con ciertos conocimientos sobre economía y que cuenten con un respaldo "en forma de ahorro" para afrontar estas fluctuaciones.

En los últimos dos meses, la divisa japonesa ha registrado una importante revalorización frente al euro a causa de la incertidumbre generada a raíz de la crisis hipotecaria en Estados Unidos, de forma que ahora con un euro se compran 157 yenes, mientras que hace dos semanas se adquirían 168 yenes.

En este sentido, Navarro indicó que "ahora es menos rentable que hace dos meses" contratar una hipoteca en esta moneda. Sin embargo, afirmó que si la crisis hipotecaria pasa y todo vuelve a la normalidad, algo difícil de predecir en estos momentos, el yen "podría recuperar su senda bajista respecto a todas las divisas".

AHORRO DE 88.125 EUROS EN UNA HIPOTECA MEDIA.

En una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 148.715 euros en el mes de junio, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual se situaría en 883 euros.

En el caso de que se solicitara financiación en yenes sobre el mismo importe (al cambio actual serían 23,34 millones de yenes), a idéntico plazo y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Libor yen (0,925%), esta cuota se situaría en 92.557 yenes, esto es, 589 euros.

En principio, esto supone un ahorro mensual de 294 euros, que en un año supondría más de 3.500 euros. Así, a lo largo de la vida de la hipoteca, el usuario pagaría aproximadamente 88.000 euros menos.

Sin embargo, la cuota a pagar varía en función del cambio de la divisa, y si ésta se aprecia un 10% frente al euro y se sitúa en 141,3 unidades, la mensualidad subiría hasta unos 655 euros, con lo que el ahorro se reduciría hasta 68.400 euros en toda la vida de la hipoteca.

De esta forma, el ahorro se iría reduciendo según se fuera apreciando la divisa, lo que podría llevar al consumidor a salir "gravísimamente perjudicado", según explicó a Europa Press el vicepresidente de la Asociación de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Fernando Herrero.

"Las hipotecas en otras divisas son productos financieros muy complejos", dijo Herrero, por lo que están más indicadas para personas con conocimientos específicos en economía que para un consumidor normal.

En este sentido, Herrero manifestó que algunos consumidores, atraídos por el ahorro que suponen estos productos, debido al actual nivel del Euribor, han apostado por las hipotecas en yenes, "sin valorar sus posibles consecuencias".

Herrero recordó que al riesgo de que suba el Libor yen se añade el peligro de que fluctúe la divisa en su contra, por ello desaconsejó a los consumidores que contraten este tipo de productos.

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Los asesores inmobiliarios coinciden en el cambio de ciclo: "El comprador tiene ahora la sartén por el mango"

Todo el mundo está convencido. El mercado inmobiliario ha comenzado un nuevo ciclo. Otra cosa bien distinta, sobre la que no hay consenso establecido, es saber hasta dónde llegará el reajuste y cuantas víctimas dejará por el camino. En este contexto de recesión, con el Euribor subiendo mes a mes, los principales beneficiados del estallido de la burbuja pueden ser aquellos compradores rezagados, con acceso a financiación, que no compraron en la cresta de la ola. Llega la hora de los prudentes.

“Hoy el comprador es el que tiene la sartén por el mango”, asegura un portavoz oficial de Tecnocasa, la primera firma de asesoría inmobiliaria con una red de más de 1.000 oficinas en todo el territorio nacional. “Ya no hay esa sensación de urgencia cuando se ve un piso”, explican desde las oficinas centrales de Barcelona. “Pueden hacerse hasta 20 visitas a distintos pisos, número que antes era inimaginable, ya que no se tiene la sensación de que esa casa vaya a venderse inmediatamente”.

Poco a poco, el mercado se ha ido dando la vuelta paulatinamente. “Hasta hace unos meses costaba convencer al vendedor de cuál era el precio de mercado”, explican desde Tecnocasa. El propietario mantenía la expectativa de que siempre podría obtener un precio superior por el fijado inicialmente para sacar al mercado su inmueble. Sin embargo, esta filosofía está cambiando a marchas forzadas en lo que va de año: lo que no se vende corre ya el riesgo de valer menos al día siguiente.

Este escenario viene refrendado cada vez por más indicadores, algunos de ellos muy reveladores. Hace sólo unos días se supo que la tasación de viviendas en el primer semestre ha descendido un 20%. Y tampoco sorprende que, cada vez más, los propios agentes del mercado alerten del deterioro en ciernes, como hizo la consultora inmobiliaria Roan recientemente al advertir de los esfuerzos comerciales extraordinarios para vender segunda residencia en la playa.

Cierre de oficinas

La crisis o pinchazo de la burbuja inmobiliaria está teniendo también consecuencias en el negocio de la intermediación. “La mayoría de los brokers inmobiliarias están cerrando oficinas. Ya no hay los negocios de años atrás y si se venden menos casas es lógico que haya menos intermediarios”, puntualizan desde Barcelona, sede central de la compañía. “Esta situación, como ocurre siempre, está sacando del mercado a los más pequeños”.

Aunque pueda resultar paradójico, desde Tecnocasa están convencidos de que un ajuste del ciclo inmobiliario como el que ha empezado “es ventajoso para los grandes. Antes los pisos casi se despachaban, como en la caja de un supermercado. Ahora, sin embargo, es necesario contar una gama de servicios más profesional, una cobertura mayor, lo que siempre es más fácil de ofrecer si se cuenta con una gran red de oficinas detrás”. Justo, un proceso similar al que puede ocurrir con las inmobiliarias.

Por si faltaran ingredientes, la crisis hipotecaria de EEUU puede acelerar el fin del "dinero barato" en España, según los expertos. Aunque puede que no haya "efectos directos" por la crisis en los bancos y constructoras españolas, tanto a éstas como a los ciudadanos les afectará un encarecimiento del precio del dinero, que contribuirá a la desaceleración del sector inmobiliario, un sector que ha tirado mucho de la economía española. Y todo puede ponerse más cuesta arriba si el BCE sigue subiendo los tipos.

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Las hipotecas 'basura' supusieron casi la mitad de las contratadas en EEUU en 2006

• La contratación de hipotecas 'basura' se ha multiplicado por doce entre 1999 y 2006
• Destaca en el informe la vertiginosa caída de la contratación de hipotecas solventes

Casi la mitad de los créditos para la compra de vivienda contratados en EEUU durante 2006 eran hipotecas 'basura', que no se ajustaban a las cautelas convencionales para la concesión de estos préstamos en cuanto al nivel de ingresos del solicitante respecto a los intereses que debe abonar y al importe de la casa que adquiere.

El aumento de morosidad en el sector de las hipotecas 'subprime' o de alto riesgo en EEUU -aquellas que se conceden a personas con pocos recursos o dificultades de pago- están en el origen de los temores que han sacudido los mercados financieros ante una posible crisis de liquidez. En este sentido, el BCE ha vuelto a inyectar dinero en la eurozona.

El FMI destaca en el informe la vertiginosa caída de la contratación de hipotecas solventes ('prime') y el simultáneo ascenso de las hipotecas basura o 'subprime', que en Estados Unidos se conceden a personas de dudosa solvencia que piden dinero por más del 85% del valor del inmueble que quieren comprar y/o han de pagar una cuota de intereses superior al 55% de sus ingresos.

Además, algunas entidades conceden tambien una hipoteca intermedia entre la 'prime' y la 'subprime', denominada 'Alt- A', a quienes sí cumplen los criterios de solvencia convencionales pero no aportan la suficiente documentación justificativa.

Pues bien, en 2006 un 46% de las nuevas contrataciones de préstamos hipotecarios eran o 'subprime' (21%) o 'Alt-A' (25%), según el documento del FMI. Mientras, las hipotecas 'prime' suscritas fueron un 36% y las que les siguen en nivel de solvencia, las 'prime jumbo' (con cumplimiento de requisitos pero por un importe anormalmente alto), un 15%.

En conjunto, la contratación de hipotecas basura se ha multiplicado por doce entre 1999 y 2006, mientras que la del conjunto del mercado hipotecario lo hacía por menos de seis.

Así lo pone de manifiesto el Documento de Trabajo difundido a través de la web del Fondo Monetario Internacional (FMI), con fecha de 1 de julio de 2007. El informe está firmado por dos especialistas del Departamento del Mercado de Capitales de esta institución internacional, Paul Mills y John Kiff, y lleva por título "Money for nothing and checks for free: recent developments in US subprime mortgage markets ("Dinero para nada y cheques gratis: desarrollo del sector de hipotecas 'subprime' en EEUU").

Consecuencia del 'boom' de la vivienda

Los autores del informe señalan "varias razones" para esta fuerte expansión de las hipotecas basura, entre ellas que el "boom" de precios de la vivienda en EEUU. Esto, en su opinión, hizo que "una proporción significativa" de familias quedasen por debajo de los requerimientos para obtener créditos 'prime' y ello a pesar de que, como apuntan con franqueza los autores del estudio, "por lo visto muchas mentían sobre sus recursos económicos con el fin de obtener un préstamo".

Los autores de este estudio, realizado antes de la actual crisis pero en la estela de los problemas y crisis menores vividas ya en el mercado de las hipotecas 'subprime' en los meses pasados, advierten de que las dificultades surgieron cuando los precios de las viviendas dejaron de subir, "y hasta empezaron a bajar en muchas regiones", al mismo tiempo que se elevaban los tipos de interés.

Esa combinación de factores, advierte el estudio, creará "entre 2007 y 2009 significativos 'shocks' de pagos para quienes están endeudados".

Los norteamericanos que hayan contratado hipotecas basura o 'subprime' se encontrarán además con que, en caso de insolvencia, "la actual legislación federal diseñada para proteger a los prestatarios de las prácticas prestamistas predatorias es de un ámbito limitado en lo que se refiere a las actuales hipotecas subprime".

Esa legislación protege habitualmente al prestatario frente al "acreedor", pero "la mayoría de las hipotecas subprime están manejadas por una cadena de intermediarios que no constituyen un 'acreedor' único", y las leyes que regulan los derechos de los consumidores a este respecto están dispersas entre el nivel federal y los estados.

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Pedro Solbes: «El mercado hipotecario español no tiene nada que ver con el de EE. UU.»

Asevera que la privatización del sector eléctrico se ha quedado «a mitad de camino, en una zona de nadie» Reconoce la dificultad, pero se ve capaz de sacar adelante las cuentas públicas para el próximo ejercicio.


El vicepresidente económico disfruta estos días las últimas vacaciones veraniegas previas a las elecciones generales sin despejar la incógnita de si repetirá en el cargo en caso de victoria socialista. En plena convulsión de los mercados, Pedro Solbes descarta que los problemas derivados de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de EE. UU. impacten en la economía española. Asegura que, en la legislatura que termina, en política económica siempre se ha hecho lo que él ha dispuesto «salvo alguna rarísima excepción» en que se ha tomado una «decisión personal del presidente».



La crisis de las hipotecas de alto riesgo ha suscitado la desconfianza de los inversores. ¿Está justificada la preocupación?

El Ministerio de Economía junto al Banco de España está siguiendo con atención la evolución de los mercados financieros y, como he dicho muchas veces, la volatilidad extrema nunca es bienvenida. Sin embargo, hay que tener claro que las dificultades actuales están teniendo lugar en un mercado concreto, y en un sector concreto, el de las hipotecas de alto riesgo.

¿Puede afectar a España?

El mercado hipotecario español no tiene nada que ver con el de Estados Unidos y nuestros índices de deuda continúan en niveles históricamente bajos. Además, aunque es posible que haya entidades europeas que hayan asumido riesgos en el sector de las hipotecas 'subprime', no nos consta que haya entidades españolas en esa situación.

Queda poco para terminar esta legislatura. ¿Va a seguir de ministro si el PSOE repite victoria?

Siempre he dicho que ese es un tema que hay que plantearlo en su contexto, y su contexto será después de ganar las elecciones y de una petición del presidente.

Si no continúa, ¿qué perfil de ministro de Economía propondría al presidente del Gobierno?

Hablar de un perfil único es muy difícil. Lo que si me parece razonable es que en estos momentos cualquiera que se responsabilice de la política económica en un país de la 'zona euro' ha de tener una mínima formación internacional, ser coherente con las políticas fiscales y monetarias que se practican en Europa, y también con las reformas de la agenda de Lisboa. A partir de que sea una persona con oficio, yo creo que hay muchas que pueden cumplir esos requisitos.

Las eléctricas y Conthe

Hablemos ahora de algunos de sus quebraderos de cabeza. Hace tres años emitió una dura opinión sobre los consejeros de las empresas privatizadas. ¿Las ve ahora mejor?

Hay de todo, pero no estoy seguro de que el modelo de privatización que se puso en marcha en su momento tomase como un elemento clave los posibles riesgos de jugar en el mercado, y así lo hemos visto en algún sector claramente.

Piensa en las eléctricas, ¿no?

Las decisiones que se toman en el sector eléctrico, en general, ni nos llevan a un camino de privatización con liberalización, como es el británico y su competencia abierta, ni tampoco nos dejan en un modelo sin privatización ni liberalización, caso del francés y sus reservas de derechos. Eso ha hecho que todos los ajustes del mercado español sean más complejos, Nos quedamos a mitad de camino, en una zona de nadie que explica parte de lo ocurrido después.

Otra de las piedras en su zapato parecen haber sido las relaciones con la Oficina Económica de Moncloa, véanse las ofertas sobre Endesa y la dimisión de Conthe.

Son dos temas totalmente diferentes. En las ofertas, yo tengo una especial sensibilidad con los temas europeos y veía riesgos en algunas de las resoluciones que se han adoptado aquí y también en otros países. Son elementos de protección que a mí me chirrían, y esa ha sido en mi opinión la razón que nos ha llevado a enfoques diferentes.

¿Y la polémica salida del presidente de la CNMV?

La CNMV es un órgano que toma sus decisiones por mayoría, y en un momento determinado su presidente pierde una votación que cree importante y adopta la decisión de marcharse. Había buenos argumentos por una y otra opción. Mi objeción es a la forma en que se plantea esa dimisión, porque me parece que tiene un elemento de incoherencia. Entiendo que Conthe quisiera una Comisión más prestigiosa y mejor, pero la realidad es que con su actuación generó tensiones que lo han hecho todo más complicado. Dicho esto, hoy la institución está funcionando perfectamente.

¿Hasta que punto la Oficina Económica ha complicado sus relaciones con Rodríguez Zapatero?

Esa oficina tiene algunas funciones claras que son enormemente útiles, y ese papel lo ha jugado bien. Ha coordinado con buenos resultados el programa nacional de reformas y las políticas de I+D+i (investigación, desarrollo e innovación).

Presupuestos

¿Y qué nos dice de las otras funciones, donde han tenido ustedes opiniones claramente divergentes?

Eso demuestra que no todo el mundo opinamos lo mismo sobre ciertos temas. Yo diría que, en temas de política económica, con alguna rarísima excepción, lo que se ha hecho es lo que el vicepresidente económico ha decidido hacer. Y cuando hablo de alguna rarísima excepción, responde siempre a decisiones personales del presidente.

¿Es la ayuda de 2.500 euros por recién nacido una de esas rarísimas excepciones?

(Ríe) Pasemos a otro tema.

Negociar con un superávit público del 1% del Producto Interior Bruto será más fácil, ¿no?

Es verdad que en parte tiramos de superávit, y que éste va algo por encima de la cifra prevista, pero también el crecimiento va mejor de lo que estimábamos. Por eso mismo tenemos que ser igual de prudentes en el gasto y ahorrar para el futuro. A mí el superávit del 1,8% (del PIB) no me impresiona porque una parte muy importante pertenece a la Seguridad Social, que no hay que tocar. Además, en otros países con niveles de crecimiento parecidos a los nuestros, y muchas necesidades sociales mejor cubiertas que nosotros, están teniendo superávit claramente mayores.

No le impresionará, pero tener en los últimos años récord positivos consecutivos es todo un dulce. ¿Repetiremos este año?

Es todavía pronto para hablar de ello. Las cifras actuales nos dan algo por encima del resultado estimado, pero ya sabemos que luego ejecuciones y ajustes a fin de año arrojarán una cifra distinta. Yo creo que, con niveles de crecimiento económico parecidos a los del año pasado y el impacto de la reforma fiscal previsto, deberíamos tener una cifra ligeramente inferior a la del año pasado (1,83% del PIB).

Por el contrario, será más difícil sacar adelante las cuentas públicas.

Mi obligación es sacarlas adelante en la tesitura que sea. El PNV, que fue con el que primero contactamos, ha mostrado una disposición más bien favorable. El acuerdo sobre el Cupo vasco y otros temas parece reforzar esta posición. Los otros grupos no han mostrado una posición tan claramente positiva, pero tampoco ha sido contraria. Deberíamos ser capaces de aprobar los Presupuestos. No sin dificultades, pero con las normales en un año (preelectoral) como este.

En vivienda, ¿habrá una subida para financiar ese «gran salto» en alquiler anunciado por el presidente?

En Vivienda están trabajando con algunas ideas que, evidentemente, tendrán que discutir con nosotros, pero yo dejaría la primicia a la ministra. En cualquier caso, lo que sea necesario encaja en lo que tenemos presupuestado.

¿Pensar en recuperar las ayudas que había hace mucho tiempo para el arrendatario es una locura?

No es cuestión de locura. El problema es que todos los organismos internacionales son muy críticos con las ayudas generalizadas para el arrendatario. Si todo el mundo sabe que se dispone de ese respaldo, la consecuencia es que sube la demanda, y si no se modifica la oferta, pues simplemente aumenta el precio final del alquiler en función del beneficio impositivo que se reciba. Dar un beneficio fiscal para eso no tiene ningún sentido.

¿No es algo contradictorio incentivar fiscalmente a quien alquila una casa y no al que va a vivir en ella?

Eso es cierto, y hay cosas que se pueden discutir, pero a mi parece que tienen más sentido las ayudas que aplican las comunidades a colectivos específicos de arrendatarios, en la medida que no pesan tanto para modificar la demanda de un determinado nivel de viviendas.

Rebajas fiscales

Al hilo de esas propuestas 'sorpresa' sobre el alquiler, la ayuda por nacimiento de hijos y el anuncio de rebajas fiscales del PP, ¿durará mucho este 'mercado persa' con claros tintes preelectorales?

Anuncios puede hacer uno los que quiera, el problema es si son consistentes o no. La propuesta del Partido Popular es una reducción de impuestos de 20.000 millones, que son dos puntos del PIB, es decir, que en estos momentos pasaríamos de superávit a un déficit del 0,2%.

Se supone que es en época de 'vacas gordas' cuando se puede hablar de bajar impuestos.

Devolver a los ciudadanos el incremento de ingresos consecuencia de un comportamiento estructural, de lo que vamos a seguir recaudando en todo caso, a mí no sólo me parece lícito sino positivo. El problema es que la parte cíclica de esos ingresos también la consideremos como estructural y se la devolvamos igual.

Pero ustedes también han anunciado una nueva rebaja fiscal si ganan las elecciones.

Lo que hemos dicho es que si el comportamiento de los ingresos sigue como hasta ahora, yo creo que hay ciertos márgenes y podemos ver cómo se devuelve ese dinero a los ciudadanos y a las empresas.

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Crisis hipotecaria: American Home despide al 90% de la plantilla

La crisis de las hipotecas subprime se ha cobrado una nueva víctima: American Home Mortgage. La hipotecaria estadounidense ha anunciado que despedirá a 6.250 personas, el 90% de su plantilla, ante la imposibilidad de atender sus deudas.

Como una ficha de dominó más, American Home Mortgage (AHM) se ha desplomado ante el vendaval desatado por la crisis de los créditos subprime de Estados Unidos. La firma controlaba un 2,22% del mercado hipotecario. Estaba especializada en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda a través de corredores y de una red de 575 oficinas distribuidas por todo el país. El pasado jueves, AHM anunció que cesaría de aceptar nuevas solicitudes de financiación y pondría en marcha una drástica reducción de personal.

El grupo de Melville (Nueva York) pasará de tener 7.000 trabajadores a sólo 750 empleados. A principios de semana, la hipotecaria reconocía ser incapaz de financiar préstamos comprometidos por valor de 500 millones de dólares.

La delicada situación financiera de la entidad desató su desplome en Bolsa. Su cotización llegó a anotar un mínimo histórico de poco más de un dólar por acción. A principios de año, el título rondaba los 35 dólares.

El caso de AHM no es único. Varias sociedades se han visto entre la espada y la pared en el último año. Es el caso de las hipotecarias Fremont, Accredited Home y New Century. Entre los afectados también figuran fondos de inversión. Dos del grupo australiano Macquarie se dejaron 256 millones de dólares por su exposición a los créditos subprime. Pero peor fue la situación para otro par de fondos de Bear Stearns, que vieron cómo se volatilizaban los 20.000 millones de dólares que gestionaban.

El fenómeno también se ha cobrado la cabeza de algún que otro ejecutivo. Entre los casos más llamativos figura la defenestración de Bobby Mehta, antiguo responsable de la filial de HSBC en EE UU.

Europa no ha sido del todo ajena a esta crisis. En Alemania, varias entidades han tenido que acudir al rescate de IKB, un banco que, en dos semanas, ha perdido la mitad de su valor bursátil. Otros afectados son Hypo Real Estate y Commerzbank. El viernes cedieron un 6,24% y un 4,03%, respectivamente.

Impacto limitado en Europa y Asia

Moody's distribuyó el viernes dos estudios donde analiza el potencial impacto de la crisis de las hipotecas subprime sobre las entidades financieras de Europa y Asia.

Según la agencia de calificación crediticia, los grandes grupos europeos lograrán capear la situación gracias a sus modelos de gestión de riesgos. En cambio, 'los grupos más pequeños o menos diversificados podrán ser comparativamente más vulnerables'.

La firma destaca que la exposición de las entidades asiáticas a instrumentos ligados a créditos hipotecarios de EE UU es todavía pequeña y, consecuentemente, no debería afectarles el repunte de la morosidad en estos préstamos.

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Pólizas para cubrir los alquileres con problemas

Más de 10.000 sentencias de desahucio por falta de pago acumula ya el Registro de Arrendatarios Morosos Sentenciados (REAMSE), donde se constata que el importe medio de la cantidad reclamada por los dueños de la vivienda, y que ha motivado la petición de desahucio ante las instancias judiciales, alcanza los 3.999 euros. Pero no es ni la nacionalidad de los inquilinos -el 25,8% son extranjeros- ni la demanda de los pisos de alquiler -Barcelona, Madrid y Zaragoza son las provincias con mayor demanda y mayor índice de morosidad en este apartado- lo que determina el tiempo de reacción del propietario/arrendador para iniciar y finalizar un proceso de desahucio. Uno de los principales motivos en el retraso del proceso radica en la imposibilidad de realizar las notificaciones preceptivas al arrendatario moroso. En ocasiones, gracias al sencillo método de no recoger la citación judicial, el inquilino puede llegar a retrasar durante años un desahucio porque está en su derecho de esperar la publicación de los edictos. Para evitar situaciones límite como ésta, algunas aseguradoras cuentan con pólizas específicas que protegen al titular de la vivienda ante el impago del alquiler, la defensa jurídica y los daños materiales, en función de la cobertura contratada.

¿Producto financiero o inmobiliario? una inmobiliaria que ofrece un 6% de rentabilidad ´garantizada´

Ni el Banco de España ni la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) saben ni conocen detalles de la oferta de Riviera Invest, un holding con sede en Benidorm que ofrece por internet rentabilidades "garantizadas" de hasta el 6% "pagaderas mes a mes". En la publicidad de esta oferta aparecen los logotipos de la CAM, el Banco Popular y Caja Murcia, tres entidades que consultadas por EL BOLETÍN han negado cualquier vinculación con la firma más que como meras financieras de algunas de sus promociones inmobiliarias

Corporación Riviera Invest, un holding domiciliado en Benidorm cuyas oficinas se ubican en pleno centro de Madrid, desarrolla su actividad como promotora inmobiliaria. Sin embargo, este grupo también ofrece la posibilidad de obtener una rentabilidad nominal anual percibida mes a mes de hasta un 6%. "Un nuevo concepto de inversión que combina una alta rentabilidad garantizada con la creación de un sólido patrimonio inmobiliario". Así se presenta en su web corporativa y en la publicidad que realiza en internet.
Dicha corporación asegura mantener ´acuerdos´ con diversas entidades bancarias entre las que destacan Caja Mediterráneo (CAM), el Banco Popular y Caja Murcia, pero eso sí, ninguna de ellas tiene participación en el capital social del holding. Sin embargo, este semanario se ha puesto en contacto con las tres y todas ellas han reconocido que su única vinculación con Rivera Invest es ser meras "financiadoras de proyectos". Nada más.
Riviera Invest, que se constituyó en febrero de 2001, se presenta como "la inversión inteligente". Para ello ha llevado a cabo una campaña publicitaria bajo el sugerente eslogan "¿Quiere hasta un 6% de rentabilidad con una inversión diferente?". La corporación se presenta como una especie de promotor y gestor al mismo tiempo.
Germán Piñeiro Vázquez, director de Marketing Expansión de la corporación, explica a EL BOLETÍN cómo funciona este innovador producto: "Nuestros inversores adquieren un patrimonio inmobiliario (estudios o apartamentos en complejos residenciales temáticos que van desde los 41.300 euros), y al mismo tiempo que firman un contrato de compraventa firman otro de alquiler para que sea nuestra empresa gestora quien se encargue de gestionarlo en régimen de alquiler".
Pero realmente, ¿cómo se alcanza ese 6%? "La rentabilidad que se paga a los inversores es la renta de alquiler mensual en el contrato que firman con nuestra gestora y que trasladada a nivel porcentual sobre el importe de su inversión en las promociones que actualmente tenemos disponibles resulta ser el 6%", añade Piñeiro, que apunta a la gratuidad de todos los gastos derivados de la actividad como gastos de mantenimiento, de gestión, servicios comunes, "ya que corren a cargo de la empresa gestora".
¿Estamos ante una actividad ´encubierta´ de captación y una promesa de retribución de fondos monetarios entre el público? La publicidad así lo da a entender. Sin embargo, el citado directivo lo niega: "No se trata de ninguna actividad encubierta, ya que a nivel legal la relación que nosotros tenemos con nuestros inversores es por una parte un contrato de compraventa de una propiedad inmobiliaria y por otra un contrato de arrendamiento".

Un grupo innovador
Lo cierto es que garantizar un 6% de rentabilidad al uso de un depósito remunerado no entra precisamente en el objetivo mercantil de una compañía inmobiliaria. De ahí que este semanario haya contactado con el Banco de España y la CNMV para conocer si Riviera Invest está debidamente registrada para ofrecer servicios de inversión. Ambos organismos han rechazado ante EL BOLETÍN que tal corporación se encuentre inscrita en alguna de ambas instituciones.
Corporación Riviera Invest es la empresa matriz de este grupo alicantino en la que se integran los servicios centrales del mismo, así como la propiedad del capital social de las empresas que lo conforman y que son cuatro: Riviera Invest Promociones, Riviera Invest Gestión, Riviera Centre of Sporting Excellence y la Fundación Riviera.
La actividad promotora de esta corporación focaliza su actividad hacia la compra, construcción y comercialización de complejos residenciales temáticos destinados al colectivo universitario (Ulyss), personas mayores (Jardines del Edén), ejecutivos (Business City) y turismo (Delfín).
Riviera Invest Gestión asume integralmente la explotación de los complejos residenciales, propiedad de los inversores, promovidos por el propio grupo. Riviera Centre of Sporting Excellence, por su parte, representa al centro de alta tecnificación de tenis dirigido, nacional e internacionalmente, al fomento de esta disciplina deportiva tanto a nivel de deporte base como de alta competición.
Por último, la Fundación Riviera asegura ser en su web corporativa una entidad sin ánimo de lucro destinada al fomento y difusión de la cultura, deporte, salud y medio ambiente, interactuando especialmente con las universidades, universitarios, clubes deportivos, deportistas y ámbitos vinculados a las personas mayores.

Cuatrecasas, visto y no visto
Riviera Invest ofrece un producto a caballo entre el financiero y el inmobiliario. Básicamente sería la suma de una alta rentabilidad (el 6% que ofrece en la publicidad), con la propiedad inmobiliaria (la vivienda que se adquiere) y, por último, con la plusvalía inmobiliaria (caso de vender dicha propiedad). Se trata de un concepto innovador que escapa de la inspección de los organismos que velan por la seguridad de los ahorradores como el Banco de España y la CNMV.
El director del Departamento Jurídico del Banco de España, Francisco Javier Priego, ha respondido a las consultas de EL BOLETÍN afirmando que "la entidad Riviera Invest no figura, ni ha figurado, en los registros oficiales del Banco de España". Priego concluye su respuesta señalando que "las circunstancias de las que da noticia en el mensaje remitido [por este semanario] serán consideradas por los servicios correspondientes de esta institución, por si fuera necesario, en el ámbito de sus competencias, realizar alguna actuación respecto de la actividad desarrollada por la mencionada entidad".
La CNMV, por su parte, ha comunicado a este semanario que "la sociedad Riviera Invest no se encuentra inscrita en ninguno de los registros oficiales de la CNMV como entidad prestataria de servicios de inversión, ni como oferente de acciones o activos financieros". Tal organismo incide en la posibilidad de que "aparentemente la actividad de esta sociedad está orientada a la inversión en el ámbito inmobiliario".
La ausencia de regulación en este tipo de productos financiero/inmobiliarios queda de manifiesto. Una ¿inversión? que despierta cierto recelo. Más si cabe viendo como Cuatrecasas -vinculada en su día a Afinsa y Fórum-, que hasta el miércoles 18 de julio aparecía en la web de Riviera Invest como el supervisor de las cuentas de este holding alicantino, desaparecía un día después de recibir la llamada de EB.

Bruselas denuncia la ley urbanística valenciana (LUV) ante el Tribunal de Luxemburgo

La Comisión Europea denunció este miércoles la Ley Urbanística Valenciana (LUV) ante el Tribunal de Justicia de Luxemburgo (TUE) al considerar que infringe la normativa comunitaria en materia de contratación pública. El Ejecutivo comunitario cree que la LUV no remedia las infracciones detectadas en la polémica Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), a la que sustituyó en diciembre de 2005, y sigue sin respetar las exigencias de publicidad y transparencia que impone la normativa europea de contratación pública.

"Aunque simplifica el procedimiento de selección de los agentes urbanizadores, la LUV sigue incumpliendo las directivas sobre contratación pública de la UE en varios aspectos", aseguró la Comisión a través de un comunicado. Entre las infracciones detectadas, Bruselas menciona "la situación de los promotores que piden el inicio de un plan de actuación integrada (PAI), el contenido y la publicidad de los anuncios de licitación, algunos criterios de adjudicación del contrato, y la posibilidad de modificar partes del contrato o proyecto seleccionado después de su adjudicación".

El Ejecutivo comunitario denunció además que las autoridades españolas "no han cumplido las obligaciones que les impone el derecho comunitario, al no haber adoptado medidas para impedir que se adjudiquen contratos infringiendo la legislación de la UE". Finalmente, la Comisión constata que existe una "discrepancia" de interpretación sobre la "cuestión fundamental" de "si los PAI son contratos públicos sometidos a las normas de contratación pública de la UE". "Las autoridades españolas mantienen que los PAI no son contratos públicos y que, por consiguiente, ni la LRAU ni la LUV infringen las directivas de la UE. La Comisión mantiene la opinión contraria", señala.

La actuación de Bruselas contra la legislación urbanística valenciana se inició en marzo de 2005 con una carta de emplazamiento en la que se cuestionaba la compatibilidad de la LRAU con el derecho comunitario. Tras recibir un dictamen motivado, la Comunidad Valenciana derogó la LRAU y la sustituyó por la LUV en diciembre de 2005. Sin embargo, la Comisión consideró que la nueva norma seguía vulnerando el derecho europeo y lanzó un nuevo expediente el 4 de abril de 2006 que acaba este miércoles ante el TUE.

Macroproyectos de urbanización

También la Eurocámara ha tratado en varias ocasiones la cuestión del urbanismo valenciano tras haber recibido 15.000 peticiones de ciudadanos afectados por abusos. En los últimos años, ha enviado tres misiones de eurodiputados y ha aprobado en pleno dos informes muy críticos con el Gobierno de la Generalitat.

El último informe fue refrendado por la Eurocámara el pasado jueves por 327 votos a favor, 222 en contra y 35 abstenciones, y en él se expresa la "más enérgica condena y oposición a los macroproyectos de urbanización" en España al considerar que en muchos casos han vulnerado "los derechos fundamentales de las personas".

Los diputados "lamentan profundamente" que estas prácticas se hayan extendido a varias regiones españolas, "especialmente a la Comunidad Valenciana y otras regiones de la franja costera mediterránea, pero también, por ejemplo, a la Comunidad de Madrid".

El texto se elaboró a raíz de la última misión, formada por el laborista británico Michael Cashman y el conservador británico Marcin Libicki, que visitó la Comunidad Valenciana, Madrid y Almería a finales de febrero.

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La Eurocámara vuelve a censurar los abusos urbanísticos que se producen en España

El Parlamento Europeo reiteró este jueves su denuncia a los supuestos abusos de la construcción en España, particularmente en la Comunidad Valenciana y la "costa mediterránea", y alertó de la indefensión que sufren residentes españoles y europeos.

El pleno adoptó, por 327 votos a favor, 222 en contra y 35 abstenciones, una resolución que condena "los proyectos de urbanización masivos" que no responden a "necesidades reales" de las poblaciones y tienen "efectos desastrosos" medioambientales, históricos y culturales. El texto ha sido impulsado por el laborista británico Cashman, y suscrito también por los españoles Joan Calabuig y Carlos Carnero (PSOE), David Hammerstein (Los Verdes) y Willy Meyer (IU).

En el debate previo, celebrado el pasado martes, el eurodiputado del PP, Carlos Iturgaiz, rechazó el documento al considerar que "invade competencias" de las autoridades españolas y que las mayorías absolutas conseguidas por su partido en los comicios autonómicos de Madrid y Valencia deslegitiman las críticas.

La resolución parte de la visita que dos eurodiputados, el propio Cashman y el conservador polaco Marcin Libicki, realizaron en marzo a municipios de Madrid, la Comunidad Valenciana y Almería, para investigar denuncias urbanísticas, en gran parte procedentes de ciudadanos europeos residentes en España.

Lamenta los daños ambientales y culturales de los planes urbanísticos, pero se centra en la situación de indefensión que estarían sufriendo ciudadanos españoles y europeos que invierten en proyectos ilegales sin saberlo o que ven peligrar sus pequeñas propiedades engullidas por grandes promociones. Así, advierte de que la obligación de ceder tales propiedades "sin un proceso y una compensación adecuada", o la de pagar "costes arbitrarios" por infraestructuras comunes, constituye una "violación de los derechos fundamentales".

Deplora "la aprobación tácita por algunos ayuntamientos"

Sostiene que estas prácticas están "extendidas en varias comunidades autónomas en España, en particular la valenciana y otras partes de la costa mediterránea, pero también, por ejemplo, en Madrid". Y deplora "la aprobación tácita por algunos ayuntamientos" de proyectos que después son declarados ilegales en perjuicio de los "ciudadanos europeos" que han invertido en ellos de "buena fe".

El texto urge a las autoridades autonómicas y estatales, así como a la Comisión y al Consejo de la UE, a actuar para corregir tales abusos.

La Comisión Europea prevé denunciar el próximo miércoles la Ley Urbanística Valenciana (LUV) ante el Tribunal de Justicia de la UE por entender que incumple la Directiva sobre contrataciones públicas.

La Eurocámara cuestionó, sin citar a ninguna comunidad, "los métodos de designación y poderes a menudo excesivos que ciertas autoridades municipales otorgan a urbanizadores y promotores", y denunció que, en ocasiones, estos "interfieren" sobre el registro de propiedades para debilitar a los pequeños propietarios

La resolución recomienda a las autoridades españolas que prevean mecanismos de arbitraje para este tipo de litigios y subraya que, cuando sean necesarias, las compensaciones deberán tener un montante adecuado tal como lo define la jurisprudencia europea. Además, pide que la actuación de la Comisión no se ciña al área de las licitaciones, sino que evalúe también el cumplimiento de las normativas ambientales, del agua y consumo.

En diciembre de 2005, el Parlamento Europeo aprobó, por 550 votos a favor, 45 en contra y 25 abstenciones, un informe en el que alertaba de las irregularidades del urbanismo español a raíz de las cerca de 15.000 quejas recibidas contra la, entonces vigentes, Ley Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU).

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La creación de medio millón de hogares sostiene el consumo y permitirá crecer este año un 3,7%

La constitución de nuevos hogares se ha convertido en el mejor negocio de la economía española. Tanto es así que buena parte de su crecimiento se explica, en estos momentos, por el fuerte ritmo de creación de nuevas unidades familiares. Los números cantan. Entre 1978 y 1998 este país creó en media anual 151.000 hogares, pero es que en el último año el ritmo se ha multiplicado por tres.

La última Encuesta de Población Activa (correspondiente al primer trimestre de 2007) refleja la creación durante los doce últimos meses de 511.600 hogares, es decir prácticamente el triple de lo habitual en la década de los ochenta y de los noventa. De hecho, la velocidad de creación de hogares crece un 3,3%, 2,5 veces más que la población, que ya de por sí está aumentando de una forma extraordinariamente elevada (hasta los 45 millones de habitantes).

El hecho de que el número de hogares crezca con tanta fuerza tiene indudables consecuencias desde el punto de vista macroeconómico, toda vez que su constitución impulsa el consumo, sobre todo de bienes duraderos. Cada nuevo hogar necesita un equipamiento básico: un frigorífico, una lavadora, muebles u otros tipos de enseres, lo que en última instancia impulsa la actividad productiva, pero también la financiera, como lo demuestra el fuerte ritmo de expansión del crédito al consumo.

Los datos de consumo de bienes duraderos incorporan, por lo tanto, este cambio intenso en la estructura demográfica del país. Según los datos del INE, alrededor del 20% de los hogares -uno de cada cinco- es de carácter unipersonal, sin tener en cuenta a los mayores de 65 años que por razón del fallecimiento de su cónyuge hayan podido quedarse viudos.

Censo de Población

Como es obvio, también el fuerte dinamismo de la actividad inmobiliaria se explica, en buena medida, por el fuerte avance en la creación de hogares, lo que justifica que en la mayoría de las estimaciones se trabaje con la hipótesis de que en los próximos años se construirán en España alrededor de medio millón de viviendas, entre un 30 y un 35% menos que ahora. En la actualidad, y según la EPA, el número de hogares constituidos -de los más diversos tamaños y tipos- asciende a 16,11 millones, es decir existen dos millones de unidades familiares más que en 2001, que es cuando se realizó el último Censo de Población (de publicidad decenal).

La gran explosión en el número de hogares es un fenómeno vinculado directamente a la creación de hogares unipersonales, cuyo número se ha multiplicado por cuatro desde 1991. Si ese año existían 590.000 hogares formados por un solo miembro, en 2001 se había alcanzado ya la cifra de 1,2 millones. Pero es que en 2005, último año con cifras publicadas, 2,4 millones de españoles, prácticamente el 5% de la población, viven solos, según datos del INE.

Los dato sectoriales reflejan nítidamente la importancia de este aumento de la población. En 2006, el volumen total de la venta de electrodomésticos, según el BBVA, creció un 4,8%, con un empuje en la venta de lavadoras y frigoríficos superior al 8% en ambos casos. La venta de muebles, por su parte, creció un 1,3%, tasa que puede parecer baja, pero hay que tener en cuenta que se trata del mayor crecimiento desde el año 2000. De la misma manera, y según las patronales correspondientes de cada sector, se ha registrado un notable avance en el equipamiento de los hogares en imagen, sonido e informática, lo que sin duda ha ayudado a sostener el nivel de empleo en un contexto de reducción de precios.

El fuerte ritmo de creación de hogares tiene mucho que ver con la entrada de inmigrantes, que continúa a buen ritmo, pero también con cambios sociales verdaderamente relevantes que tienen consecuencias económicas sobre la evolución del consumo. Caixa de Cataluña ha estimado que prácticamente la mitad de los hogares creados en los últimos años son de nacidos fuera de España. Porcentaje que parece coherente con la entrada masiva de inmigrantes que se viene produciendo de forma ininterrumpida en España desde hace prácticamente una década.

Españoles autóctonos

La otra mitad, por lo tanto, corresponde con españoles nacidos en el país –unos 250.000-, cifra que, sin embargo, no es coherente con la estructura demográfica española. Y es que lo que parece estar ocurriendo es un fuerte aumento del número de hogares formados por un solo miembro. El número de separaciones y divorcios se ha disparado en los últimos años, hasta el punto de que de que en 2005, último año publicado, el INE ha registrado 137.000 separaciones o divorcios, lo que explicaría alrededor de la tercera parte del aumento en el número de hogares.

Es decir, que de los 500.000 hogares que se crean cada año, unos 250.000 tienen su origen en la entrada de inmigrantes y otros 137.000 en rupturas matrimoniales. El resto está vinculado al crecimiento demográfico –el saldo vegetativo de España se sitúa en estos momentos en unas 70.000 personas- y a la creación de nuevos hogares derivados de cambios sociales –personas que viven solas y que no tienen previsto crear unidades familiares con más miembros-.

Este fuerte impulsos en el ritmo de creación de hogares es el que, sin duda, explica la fortaleza del consumo, que apenas da tregua pese a la subida de los tipos de interés, lo que en realidad debiera haber suavizado de una forma mucho más intensa su evolución.

Así se explica que el Producto Interior Bruto vaya a aumentar este año en el entorno del 3,7%, en línea con el potencial de crecimiento de la economía española

Nota: Una noticia que viene a confirmar lo que dije en Bolsalia sobre la vivienda y en La burbuja inmobiliaria se pone fea

La Fed estudia prohibir varios tipos de hipotecas para frenar la morosidad

Ahora que la gente ha vuelto a escuchar las palabras de Ben Bernanke, el presidente de la Fed, porque resulta que al final tenía razón sobre le marcha de la economía; ahora que unas declaraciones de Bernanke sobre que la inflación es el verdadero peligro para el escenario han puesto de rodillas a Wall Street

Ahora es posible que haya que escuchar también otras de sus palabras que hasta ahora han pasado desapercibidas. Y Bernanke sigue considerando la crisis inmobiliaria como el principal peligro para la economía

Nos referimos a las relacionadas con el mercado inmobiliario. Bernanke siempre ha dicho que confía en que el crecimiento continúe y que sólo hay algo capaz de acabar con este escenario: el mercado inmobiliario. Y como EEUU es un país serio donde el banco central no se limita a decir 'que viene el lobo' , sino que sale a cazarlo, la Fed ha puesto manos a la obra.

Según informaba anoche Reuters, el consejo de la Fed está considerando la prohibición de algunas prácticas del mercado hipotecario, que alimentaron el reciente boom inmobiliario en EEUU que ahora está corrigiéndose (como mínimo). En principio, se trata de prácticas demasiado laxas que permitieron que se concedieran créditos que nunca deberían haberse dado. De ahí, al menos en parte, la crisis de las hipotecas 'subprime' que se vive en EEUU desde hace unos meses.

Una de las fórmulas que puede ser prohibida es la conocida como stated-income, en la que no se exige una prueba documental de los ingresos del solicitante del préstamo. De ahí que se le conozca popularmente como 'el préstamo de los mentirosos'. Otra práctica es la de poner penalizaciones a la amortización anticipada o refinanciación de la hipoteca. Unas penalizaciones que, en algunos casos, alcanzan seis meses de cuotas.

Como siempre en estos casos, el riesgo es ser demasiado duro y penalizar las prácticas responsables, incluso en el segmento 'subprime' (los clientes con mayor riesgo de crédito). Pero la presión de los demócratas es muy fuerte sobre la Fed, a la que consideran responsable del boom inmobiliario por no haber hecho más para controlar los préstamos peligrosos. La decisión se tomará hoy en una vista especial de la Fed que presidirá Randall Kroszner, gobernador del banco central.

Impensable en España

¿No les da envidia? Porque parece impensable que una medida así se tomara en España. Y eso que lo de EEUU es un juego de niños al lado de las aberraciones que se han cometido y se cometen en el mercado hipotecario español: préstamos sin ningún respaldo, cuotas que superan el 100% de los ingresos del hipotecado, tasaciones disparatadas, hipotecas que se usan para pagar el coche, los muebles y la luna de miel, y tantas otras prácticas. A nadie se le niega una hipoteca en España; y si un banco se la niega, el de al lado se la concede. No hay más que alargar los plazos hasta el infinito en caso necesario, y Santas Pascuas. El caso es que los bancos tienen que crecer al 20% anual en crédito, sea como sea.

Estas prácticas son las que han permitido la subida exponencial del precio de la vivienda en nuestro país. Y ahora que empezamos a ver las orejas al lobo también en España, nos lamentaremos de haber sido tan laxos. Tal vez la morosidad no se dispare –'la gente lo último que deja de pagar es la hipoteca', dicen los expertos- pero afrontar deudas por encima de las posibilidades de las familias puede restringir drásticamente el consumo y, con él, el PIB.

La única duda que surge ante la iniciativa de la Fed es que seguramente llega demasiado tarde. El daño ya está hecho y, aunque impida que continúe de ahora en adelante, el problema está ahí. En España, al paso que va la burra, no es que lleguemos tarde: es que no llegaremos nunca.

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