No es como la crisis inmobiliaria de 1992
Hoy se reúne el Consejo de Gobierno del BCE y confirmará las expectativas de los inversores, que esperan una nueva subida de tipos en su próxima reunión de junio hasta el 4%. El temido impacto de la subida del IVA alemán ha sido infundado y la economía europea sigue inmersa en un ciclo expansivo y crecerá próxima al 3% en 2007. Si sumamos el objetivo de inflación del BCE nos sale un PIB nominal próximo al 5%, por lo que el BCE no parará en el 4% y veremos alguna subida adicional. El nivel de llegada va a depender de las posibles bajadas de tipos de la Reserva Federal y de la cotización del dólar, que se encuentra próximo a sus máximos con el euro. De momento, el escenario más probable es que el BCE finalice en el 4,25% el próximo septiembre, aunque la probabilidad de ver un 4,5% ha aumentado en las últimas semanas.
Las implicaciones de estas subidas de tipos son múltiples, pero desde que comenzó el desplome de muchas empresas inmobiliarias cotizadas en Bolsa hace dos semanas, la pregunta que me hacen los periodistas, mis alumnos y en mis comidas familiares es: ¿ha pinchado la burbuja inmobiliaria?
Prácticamente la totalidad de los economistas españoles serios y todos los organismos nacionales e internacionales niegan que en España haya una burbuja. Sin embargo, si tecleas en Google 'burbujas inmobiliarias' hay más páginas referenciadas en España que de 'Penélope Cruz' y si tecleas tan sólo 'burbuja' tiene más páginas que Fernando Alonso. Si buceas en alguno de los blogs, parecen el guión de una película de Woody Allen.
La realidad es que en España se crean más de medio millón de hogares y el ratio de viviendas por hogar apenas ha aumentado en el último lustro. El problema es que el aumento desproporcionado de los precios de la vivienda disuade la compra de vivienda y la subida de tipos ha agravado el problema de accesibilidad. La desaceleración de los precios de la vivienda y de la demanda de crédito hipotecario en los últimos trimestres confirman que la demanda ya ha ajustado.
Sin embargo, los promotores inmobiliarios mantuvieron la misma dinámica el pasado año y van a construir en 2007 un número de viviendas nuevas muy por encima del número de hogares creados. Este exceso de oferta tiene que corregirse y para estimar sus implicaciones la clave es saber cuándo va a comenzar el ajuste y cuál será su intensidad. Es muy poco probable que el BCE baje tipos en los próximos dos años, por lo que los precios de la vivienda tendrán que caer y la renta familiar seguir subiendo hasta que se corrija en términos reales la sobrevaloración del 20%-30%.
A diferencia de la crisis inmobiliaria de 1992, el resto de sectores ya registraron un ajuste significativo en 2002 y están bastante saneados |
Es cierto que la inversión residencial tiene un mayor peso en España que en el resto de la OCDE, pero también lo tiene la inversión no residencial y la de bienes de equipo. El escenario más probable es un ajuste de un 20%-30% de las viviendas iniciadas, que tendrá un impacto sobre la actividad y el gasto en construcción a lo largo de dos o tres años. La clave para estimar el impacto total sobre el PIB dependerá de los efectos indirectos sobre el empleo, el consumo, la inversión en bienes de equipo y las importaciones. Aunque el sector de la construcción ha creado mucho empleo, ha sido el sector servicios el que explica el mayor dinamismo del mercado de trabajo en los últimos años, por lo que la clave serán los efectos indirectos sobre este sector.
Por el lado de la oferta, además del sector de la construcción, muchos sectores industriales, como ladrillos, maquinaria, azulejero, mobiliario, etcétera, se verán afectados. En el sector servicios, la menor demanda derivada del sector de la construcción será relevante, pero el mayor efecto dependerá del impacto indirecto sobre el empleo y la renta de las familias derivado del parón residencial.
A diferencia de la anterior crisis inmobiliaria de 1992, el resto de sectores ya registraron un ajuste significativo en 2002 y se encuentran bastante saneados. Además, el ciclo expansivo europeo mantendrá la demanda de nuestras exportaciones de los dos últimos años y todo indica que 2007 y 2008 serán excelentes años turísticos.
En contra de la intuición, nuestra economía ha diversificado su actividad en la última década y el efecto sede de nuestras grandes multinacionales seguirá ligado al ciclo expansivo mundial y se convertirá en otro colchón que amortiguará el impacto del ajuste residencial sobre el PIB. Nuestra tasa de morosidad es ridícula y nuestro sistema bancario se encuentra muy saneado. Tenemos superávit público, nuestra inflación y nuestro crecimiento salarial se han moderado en los últimos meses y los tipos de interés siguen siendo bajos para el crecimiento nominal de nuestra economía. Cualquiera que busque referencias en la crisis de 1992 vive en Matrix.
El Banco de España ya ha anticipado que la economía española creció un 4% en el primer trimestre y la inercia es enorme, por lo que este año creceremos muy próximos a esa tasa. Es muy probable que el ajuste residencial comience este año, por lo que sus efectos sobre el PIB se reflejarán en 2008 y 2009. Los casos de Reino Unido y de Estados Unidos son un buen referente; en nuestro caso, el crecimiento se reducirá aproximadamente un punto y medio porcentual en los próximos dos o tres años. Esto nos ayudará a corregir los excesos de 2004 y 2005, pero no será neutral y algunas empresas y familias concentrarán la mayor parte del ajuste. El consejo es que vigilen su apalancamiento y protejan sus puntos más vulnerables, aún estamos a tiempo.
José C. Díez. Economista jefe de Intermoney
7 comentarios:
¿Saneado?España tiene el mayor deficit por cuenta corriente salvo America de casi el 12% del PIB.Da gracias a dios al euro que con la peseta ya estariamos mas devaluados que los Argentinos con una renta bajisima.
No llegara la sangre al rio,pero una buena caida de la bolsa y de los inmuebles y algo de desempleo en los proximos meses pueden acontecer.
Vivan los fondos de cohesion europeos y el euro, que nos salvaran de la destruccion economica.
Saludos.
España tiene mucho déficit y mucha deuda... pero es cierto que la mayoría de las empresas van bien y están saneadas, no huele a podrido como en otras ocasiones.
s2
un artículo de Intermoney, publicado en Cinco Dias... qué más quieres...
FJ, eso no es justo... se critica lo que se dice, no a quien lo dice. Personalmente lo veo más sensato que los mensajes catastrofistas de los foros inmobiliarios.
s2
de acuerdo FJ, no es del todo justo. Pero al final bajo el paraguas de la interpretación de cada uno, esto puede acabar en catástrofe o puede acabar en un aterrizaje suave. Las dos interpretaciones no pueden ser ciertas, así que a toro pasado veremos quién tenía razón.
Sí me permitiré recordar el consejo de Buffet: "el peor enemigo del inversor es pensar... que esta vez será diferente"
Después de la del Ministro SOLVES sobre los "riesgos excesivos"...que él podía ver a diario en la CENTRAL DE RIESGOS DEL BANCO DE ESPAÑA, admitida la CRISIS más compleja que se recuerde hasta por el Presidente Zapatero, una vez ganadas las elecciones... otra...
otra sandez...esta vez de la Ministra Beatriz Corredor...
El Gobierno comprará suelo a las inmobiliarias... ¿del recalificado por mini alcaldes de pandereta?...¿a cuanto de repercusión por metro cuadrado construíble?.
De golpe podría enriquecer de nuevo a ayuntamientos, cajas, inmobiliarios... y a toda la jauría de corruptos.
¿Habrá dinero para tanto, o se podrán imprimir tantos EUROS?.
Rafael del Barco Carreras
INMOBILIARIAS,
LAS CAIXAS Y CAJAS SUELTAN AMARRAS,
Y APARECEN LOS BUITRES.
Rafael del Barco Carreras
Un recuerdo, la gran Crisis Española, o la última Gran Corrupción (la mayor jamás vivida), se inicia a principios del 2007 cuando desde el conciliábulo o comité de la gran logia, o sea, los dos grandes bancos, el BSCH y BBVA, y dos cajas, CAIXA y Caja de Madrid (arrastrando una recua de cajas en apuros, donde se incuba el gran desastre) presididos por el Banco de España, el 80% del dinero de todos los españoles, se alarman ante el deterioro de la liquidez. Sale más dinero del que entra, y encima los mercados internacionales cierran espitas, y en particular Europa entera clama por la peculiar y corrupta praxis financiera española. En conjunto, en particular las cajas, han invertido el 20% más de lo captado. Los activos (créditos e inversiones) superan al pasivo, los ahorros y depósitos de clientes. En teoría todo garantizado por valores muy superiores. Cualquier piso, terreno, o valor cotizado en bolsa, o no, garantizando las inversiones, supera en mucho las cifras invertidas. El dinero vale un 4%, promedio, y los inmuebles y valores el 10 o 20, o más, cada año que transcurre. La GRAN BURBUJA, pues con esos hipotéticos valores decrecen los posibles compradores. La avaricia rompe el saco, y lo peor, el saco rebosa basura.
El directorzuelo, gran director, consejero o vocal, vicepresidente o presidente, o varios a la vez formando comités, según la magnitud del enredo inmobiliario, sudan cuando le han de comunicar a su amigo, socio, íntimo, firmón y supermillonario, que “las cosas van mal…y que han de limitar…”.
Se inicia la guerra. Por si lo ignoraba, el inmobiliario o constructor de golpe se siente descender de multimillonario genio de las finanzas a poco menos que “hombre de paja”, un guiñol. Desde hacía tres años, antes de las últimas promociones, todos sabían que el negocio consistía en aprobar operaciones, hipotecar terrenos recién salidos de rústicos, valorados a conveniencia, abonarle al constructor las certificaciones de obras, y si se vendía mejor, y si no, se forzaban ventas entre sociedades más o menos instrumentales… y a por otra operación…Al pequeño director de plaza mediana, o de costa, que le pedían cotas de producción hipotecaria desde su central (porque a la vez creaban dinero), ganando primas además de sus momios en cada operación, y hasta participación societaria con familiares e íntimos, se le cae el mundo encima. Carne de cárcel.
A pasado un año, renovados créditos, cambiados y recambiados los administradores de las grandes inmobiliarias, se entra en las prácticas de la gran corrupción. La de siempre, la tradicional, la del mundo de los grandes bufetes, la tan practicada tras la muerte del Dictador, previa al segundo escalón, la Judicial. Administradores ful, vaciado de activos, enredo a los constructores, proveedores, trabajadores, y clientes compradores.
Y aparecen los buitres. Los compradores de pisos, divididos entre quien compró hace años y pretende vender su vivienda, o liquidar sus sueños de inversor, o tiene la vivienda a medias, o los estafados por el espejismo, acuden al abogado conocido o amigo, decente y que vive de su profesión. En principio el en teoría saldo favorable según la valoración de la tasación (compañía propia de la entidad financiera) no existe, y lo peor, para el que aun no tiene el piso, que el aval bancario por las entregas a cuenta, tampoco. Su dinero, los ahorros de toda una vida. En casi todos los casos el valor no rebasa el de la hipoteca pendiente. En casos, ofrecen una miseria. La filosofía de la reventa del coche usado aplicado a los pisos. Ratoneo y desvergüenza. El espíritu del tratante de ganado. Del discurso de master al "es lo que hay...lo toma o lo deja..."
Y en ello estamos…los grandes bufetes, correa de transmisión de sus grandes clientes bancos y cajas, nombrados en www.lagrancorrupcion.com, con hijos, yernos, sobrinos y hasta nietos y nietas de los titulares (las viejas celebridades), una suma de no menos de tres mil colaboradores atendiendo a sabrosos clientes ignorando que les dirige la ruina el mismo que les convirtió en millonarios. En los tres mil no se suman los bufetes subsidiarios trasteando con los clientes de menor enjundia y hasta creando asociaciones de perjudicados, a dirigir y dominar. Desaparece “Fincas Corral” en manos de comprador y administrador ful, Don Piso sigue con campañas publicitarias para vender el resto (los Figueras conocen el paño por viejos en compadreos bancarios), y se multiplican los “compramos pisos, al contado” o el más refinado buzoneo de “soy particular, necesito piso en la zona, y pago al contado”, un escaneado escrito a mano. Los mismos agentes o titulares del recién cerrado chiringuito inmobiliario, entregados al bufete o “altos ejecutivos” de la caja correspondiente, y que al igual que en la gran burbuja de TERRA de los 2000 proveerá pérdidas. Un infernal círculo.
Si en EEUU ya han detenido a 200 grandes ejecutivos por las hipotecas basura, y el FBI visita a diario las entidades financieras responsables, aquí se preparan para salir más ricos de la GRAN CRISIS.
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